案情簡介

2020年8月，某汽車銷售公司與位于北京某鎮(zhèn)的家具公司簽署了為期十年的《房屋租賃合同》，某汽車銷售公司支付了當(dāng)期房租和保證金58萬元。后某汽車銷售公司進(jìn)場裝修時，當(dāng)?shù)卣沙雎?lián)防人員以未辦理垃圾清運(yùn)手續(xù)為由阻止施工，某汽車銷售公司被迫停工。

后經(jīng)汽車銷售公司多方了解，原來是家具公司所有的租賃住房位于所在地區(qū)規(guī)劃的拆遷區(qū)域，根據(jù)鎮(zhèn)政府文件規(guī)定，家具公司出租房屋需要報備報批，政府以垃圾清運(yùn)手續(xù)不全為由阻止施工只是借口。

某汽車銷售公司委托本律師后，本律師參與并指導(dǎo)該公司工作人員全面收集證據(jù)，證據(jù)大類包括規(guī)劃拆遷、阻工原因、違約事實(shí)、損失范圍等方面，同時，為避免擴(kuò)大損失代汽車銷售公司向出租方發(fā)出了解除房屋租賃合同并賠償損失的律師函。

證據(jù)鏈基本形成后，本律師代理某汽車銷售公司將房屋出租方作為被告訴至一審法院。法院開庭審理中被告以合同未到期，原告違約為由提起反訴，要求原告賠償損失。

因原告準(zhǔn)備證據(jù)充分，一審法院判決支持原告退還租金、保證金，并賠償部分損失的訴訟請求，駁回被告的反訴請求。二審維持原判。

律師分析

1.本律師接手案件后，某汽車銷售公司基本沒有證據(jù)，且提出擬起訴鎮(zhèn)政府的意見，本律師經(jīng)過分析后認(rèn)為，行政訴訟風(fēng)險太大，且不能最終解決原告繼續(xù)經(jīng)營的問題，即便原告勝訴，還會面臨政府作出新的具體行政行為的困境，損失會進(jìn)一步擴(kuò)大。故，本律師建議以雙方簽署的房屋租賃合同為依據(jù)提起民事訴訟。

2.針對原告只有口頭陳述，沒有其他證據(jù)的現(xiàn)狀，由律師策劃原告利用企業(yè)優(yōu)勢全面收集合同履行、違約和造成損失的證據(jù)。指導(dǎo)企業(yè)工作人員收集政府拆遷規(guī)劃檔案、標(biāo)的房屋出租限制文件、12345投訴回復(fù)電話錄音、鎮(zhèn)政府主管領(lǐng)導(dǎo)談話錄音、出租房屋所有權(quán)人談話錄音、政府人員阻止施工錄像、房屋裝修及家具標(biāo)牌訂購損失等證據(jù)，形成全面的證據(jù)鏈條。

3.為了避免原告租金損失繼續(xù)擴(kuò)大，立案前接受原告委托向被告發(fā)送律師函，及時提出解除房屋租賃合同，要求賠償損失的律師函。

辦案感悟

1.律師在案件代理案件之前要認(rèn)真聽取當(dāng)事人的陳述，全面了解案情，既了解對己方當(dāng)事人有利的事實(shí)，也要了解當(dāng)事人行為存在瑕疵的事實(shí)，以便在案件審理過程中作出及時、準(zhǔn)確、有效的應(yīng)對策略，即發(fā)揚(yáng)長處，規(guī)避短處。

2.律師全面了解案情后，要向當(dāng)事人闡明各種訴訟方案的利弊，盡力為當(dāng)事人選擇最優(yōu)的訴訟方案。訴訟方案確定后，要及時擬定證據(jù)清單，查缺補(bǔ)漏，揚(yáng)長避短，形成完整的證據(jù)鏈條，做好打官司就是打證據(jù)的準(zhǔn)備。